분양형 호텔은 '아파트처럼 투자자들이 객실별 소유권을 갖고 호텔 운영위탁사가 수익을 투자자에게 배분하는 수익형 부동산'이다.
공중위생관리법을 적용 받는적용받는 생활형 숙박시설로 분류되어 롯데호텔 등의 관광호텔이 적용받는 관광진흥업과 다른데 '관광호텔' 상호는 함부로 사용이 불가하며 객실 개수, 외국어 사용 가능 직원 유무에 따라 관광호텔이 적용된다. '호텔'이라는 명칭은 숙박업소라면 사용 가능한 것이다.
분양형 호텔이 급증한 이유는 2012년부터 중국인 관광객이 증가하기 시작하는데 숙박시설이 부족하여 서울과 제주도에 많이 분양하였다. 2018년 평창동계올림픽과 강원도 개발 및 KTX 개통의 호재로 강원도에도
우후죽순 건설을 시작하고 분양 홍보 광고를 하였다.
▣ 분양형 호텔 개념
아파트 분양에는 시행사, 시공사, 분양사로 각 단계의 업무를 수행하지만 분양형 호텔은 시행사, 시공사, 분양사, 운영사로 시행사가 투자자(수분양자)에게 1호실 객실별로 분양하고 투자자는 호텔의 운영과 관련하여 운영사와 위탁계약을 맺는 것이다.
운영사의 운영 실적에 따라 수익을 투자자에게 배분하며 수익률에 따라 받을 수 있는 수익금이 큰 차이를 보인다. 분양 홍포 광고에는 '년 12% 이상 수익률 보장', '6개월 선 수익금 지급' 등의 혹할만한 얘기로 투자자들에게 홍보하였다.
운영이 괜찮은 곳은 2017년을 기준으로 연 7% 후반대의 수익률도 달성한 곳도 있지만 소수이고 투자 시 주의해야 할 사항이 많다.
▣ 분양형 호텔 투자 위험성
① 시행사가 영세한 곳이 많아 부실공사와 공사비를 다른 곳에 사용할 가능성이 높고 매매가 가능한 전문 매매 거래소가 없어 급할 때 현금으로 전환이 어렵다.
② 객실을 운영하려면 인건비와 광고비 등의 고정 운영비와 객실 수선 시 변동 운영비가 발생하여 수익이 높지 않으면 투자자들이 받을 수 있는 투자금이 소액 또는 없을 경우도 있다.
③ 운영사의 운영 실적에 따른 수익의 변동이 크므로 기존 실적이나 경험이 있는 운영사들과 투자자들이 위탁계약을 해야되지만 시행사와 관련 있는 회사가 운영사로 선정될 가능성이 높다.
운영비의 집행은 필수적으로 수익이 높지 않아도 인건비 등으로 받아 갈 수 있어 운영사의 경영 위험은 높지 않아 시행사의 페이퍼컴퍼니일 수도 있다.
④ 시행사가 영세하여 사업이 진행 되지 않을 수도 있고 사업이 엎어질 수도 있어 투자금액을 못 받을 가능성도 높다.
⑤ 호텔 이름에 유명 호텔의 이름이 들어가는 경우에도 유명 호텔이 운영하는 곳인 아닌 상호만 빌려 쓰는 브랜드 계약만 한 경우가 부지기수라 확인이 필요하다.
⑥ 수익이 나도 운영사의 방만 경영으로 자산이 없거나 수익을 받지 못할 수도 있다.
⑦ 호텔 보수 등 큰 비용이 들어가는 경우 시행사와 운영사가 서로 책임을 안 지는 경우 투자자들이 추가 비용을 내야 될 경우도 발생할 수 있다.
⑧ 생활형 숙박 시설로 주택도시보증공사의 분양 보증보험에 가입할 필요가 없어 투자자들의 안전장치가 없다.
⑨ 확정 수익보장서와 숙박권을 준다고 하는 경우가 많지만 수익 보장서는 분배해줄 수익이 없으며 종이 쪼가리로 전락할 수 있고 투자자들은 소송 아니면 해결책이 없어 속도 앓고 수익도 못 챙기는 이중고로 시달릴 수 있다.
▣ 분양형 호텔 투자 시 유의 사항
① 투자자들은 시행사 등 회사들의 법인등기 실제 여부 및 경영진을 확인해야 하고 시행사의 공사실적과 운영사의 경영실적 또는 다른 호텔 운영 여부이 반드시 필요하다.
② 시행사에 분양 보증보험 가입을 요구하거나 다른 안전장치의 마련을 요구해야 한다.
▣ 분양형 호텔 실퍠와 수익률 사례
① 실패 사례 - 서울 명동의 분양형 호텔들 중 중국인 관광객의 급격한 감소로 수익이 나지 않아 객실별 경매로 나오는 경우도 있고, 강원도 영월의 라마다 호텔의 객실 중 경매로 나온 물건이 몇 건 있지만 감정가의 10% 이하로 떨어져도 낙찰이 안 되고 있다. 객식별 감정가는 1천만 원으로 분양가의 10%도 안되나 이마저도 유찰이 되고 있는 실정이다.
② 수익률 계산 - 2015년 제주의 분양형 호텔에 대한 객실가동률에 대한 최종 수익률이 얼마인지 한국은행 제주본부에서 계산한 사례가 있다.
단위 : %
| 객실 가동률 | 객실 최종 수익률 |
| 80 | 12 |
| 75 | 8 |
| 60 | 3 |
| 50 | 0 |
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